最近巷では「103万円の壁」をよく耳にし、国民全体で手取りを増やす意識が高くなっているように思えます。

不動産投資をされる方も当然ですが、少しでも手取りを増やしたい、手取りの多い物件を購入したい、と思われます。

その中の指標で、「ROE」と「ROA」をご存知でしょうか？

 

　ROE　＝　純利益　÷　自己資本　・・・　投入した自己資本に対して、利益はどのくらいか

　ROA　＝　純利益　÷　総資産　・・・　投入した資産（借入れ+自己資本）に対して　、利益はどのくらいか

※ここでの自己資本は自己資金と思ってください。

 

具体的な数値で説明します。

5000万円の物件を、自己資金2000万円、残りは全て借入れで購入し、年間の純利益は500万円でした。

　ROE　＝　純利益500万円　÷　自己資金2000万円　＝　25％

　ROA　＝　純利益500万円　÷　総資産5000万円　＝　10％

 

ROAは、実質利回りに近いので感覚的にもわかりやすいと思います。

ROEは、自己資金を少なくし借入れを増やすことができれば、数値を上げることができます。

要はレバレッジ効果を数値で表しています。

 

ここで、ROEの計算式を更に細かく分解してみます。

　ROE　＝　①財務レバレッジ　×　②売上高総資産回転率　×　③純利益率　　　※なぜこの式になるのかは割愛します

　　　　＝　①総資産／自己資本　×　②売上高（家賃）／総資産　×　③純利益／売上高（家賃）

　　　　＝　純利益／自己資本（純利益　÷　自己資本）

この式の中で1点注目します。

　②売上高総資産回転率　×　③純利益率　＝　純利益／総資産（純利益　÷　総資産）＝　ROA

よって、「ROE　＝　財務レバレッジ　×　ROA」と、表すことができます。

 

　①自己資金を投入して銀行から資金を借り入れ

　②その資産（自己資金+借入れ）で購入した物件から売上（家賃）を得て

　③その売上（家賃）から利益を残す

 

改めて文字で起こすと、改善すべき点が分かりやすくなります。

例えば、資金効率が悪いのであれば財務レバレッジを改善したり、純利益が低いのであれば家賃の見直しや管理方法を改善して支出を減らしたり等です。

このような視点で物件をながめてみると、より具体的に手取りを増やせるのではないでしょうか。

 

他にも色々な見方がありますが、今回はここまでになります。

投資を始め、不動産に関することは、株式会社みぞえまでお気軽にご相談をお待ちしております。

 

営業担当　荒木